Ejerpantebrev

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev, er et pantebrev, hvor ejeren af pantebrevet både er debitor og kreditor. Et ejerpantebrev bruges typisk af en boligejer til at stille sikkerhed for et lån, ved at långiver får underpant i ejerpantebrevet og der på den måde stilles sikkerhed for lånet. Ved at give kreditor sikkerhed (underpant) i ejerpantebrev, kan man som låntager typisk få væsentlig bedre lånevilkår, da långivers risiko for lånet reduceres væsentlig med pantsikkerheden.

Læs også: Sælgerpantebrev

Ejerpantebrev i fast ejendom

Den mest almindelige form for et ejerpantebrev er, hvor ejeren af fast ejendom stiller sikkerhed for et lån, ved at lave et ejerpantebrev i sin ejendom. Når ejerpantebrevet oprettes, står ejeren af boligen som både panthaver og pantsætter, og er på den måde både kreditor og debitor.

Ejeren kan så vælge at give fx et realkreditinstitut eller en bank underpant i ejerpantebrevet, og dermed stille sikkerhed for et lån. Når et pengeinstitut får underpant i ejerpantebrevet, sker der en underpantsætning af en del af ejerpantebrevet.

Pengeinstituttet kan bruge sikkerheden i lånet ved at kræve huset solgt, hvis ejeren ikke betaler tilbage på lånet. På den måde kan pengeinstituttet få pengene tilbage, ved at huset bliver solgt.

Læs også: Boliglån uden om banken

Lån i andelsbolig eller bil

Det er muligt at stille sikkerhed med andet end fast ejendom, hvis du gerne vil lave et ejerpantebrev. Her er der især to muligheder, som er meget almindelige:

• Ejerpantebrev i andelsbolig
• Ejerpantebrev i bil

Ejerpantebrev i andelsbolig eller bil fungerer på samme måde, ved at ejeren giver underpant til en långiver og stiller sikkerhed med det formuehavende. Sikkerheden fungerer, på samme måde som ved fast ejendom, ved at pengeinstituttet kan kræve at andelsboligen eller bilen bliver solgt, hvis ejerne ikke betaler af på lånet som aftalt.

For at tage et ejerpantebrev kræves det at du har noget værdi, som kan stilles som sikkerhed til lånet. Hvis du skal bruge et pantebrevslån til huskøb, er det derfor oftest ikke et ejerpantebrev der er den bedste løsning for dig.

Læs også: Andelsboliglån

Hvordan fungerer et det i praksis?

Når ejeren af fast bolig, eller andet formuehavende, opretter et ejerpantebrev bliver personen både panthaver og pantsætter, hvilket vil sige at ejeren både er kreditor og debitor. Ejeren erklærer på den måde at have et krav med sig selv, og ejerpantebrevet er til at starte med kun et formelt stykke papir.

Når selve ejerpantebrevet er oprettet, kan ejeren vælge at give et pengeinstitut underpanteret i ejerpantebrevet, hvorved pengeinstituttet opnår en sikkerhed og kan efterfølgende låne penge til ejeren af ejerpantebrevet.

Når et ejerpantebrev bruges som sikkerhed for et lån hos fx en bank, vil banken typisk lave to yderligere dokumenter:

• Gældsbrev
• Håndpantsætningserklæring

Gældsbrevet fortæller, hvor meget ejeren skylder til banken, mens håndpantsætningserklæringen er et bevis for at banken har håndpant i boligen, og er dermed det juridiske dokument, der viser, at banken har underpant i boligen.

Læs også: Pant i fast ejendom

Tinglysning af ejerpantebrev

Som ethvert andet pantebrev skal et ejerpantebrev tinglyses for at være gyldigt. I dag foregår al tinglysning online via tinglysning.dk. Tinglysning er den offentlige registrering af rettighederne over en bolig.

Når du laver et pantebrev, skal det derfor tinglyses for at være gyldigt og for at vise at det pengeinstitut der har ydet et lån har pant i boligen.

Først skal selve ejerpantebrevet, hvor ejer står som både debitor og kreditor tinglyses, for at der er tale om et gyldigt pantebrev. Når det er tinglyst, kan der oprettes underpant i ejerpantebrevet, som også skal tinglyses hos tinglysningsretten for at være gældende.

Førhen var pantebreve fysiske og det betød, at når der blev stiftet underpant i et pantebrev fik banken ejerpantebrevet i fysiske forstand. I dag foregår al tinglysning dog digitalt.

Hvad koster det at tinglyse et ejerpantebrev?

Når du skal tinglyse et ejerpantebrev, skal du betale tinglysningsafgift til det offentlige. Tinglysningen består at en fast afgift samt et variabelt beløb der afhænger af ejerpantebrevet størrelse.

Det faste afgiftsbeløb lyder på 1.730 kroner, mens det variable beløb er på 1,45 % af ejerpantebrevets størrelse.

Læs også: Hvor meget kan jeg låne?

Hvad sker der når lånet er betalt af?

Når ejeren af ejerpantebrevet har betalt lånet af, skal pengeinstituttet ikke længere stå som underpanthaver og ejeren har igen fuld ret over hele ejerpantebrevet. Det er derfor vigtigt at ændre tinglysningen, så du igen er den fulde ejer over pantebrevet og dermed også har alle rettigheder over boligen.

Ejeren kan senere bruge det samme ejerpantebrev til at tage nye lån, ved at stille sikkerhed i den samme bolig.

Læs også: Lån i friværdi

Rente for ejerpantebrev

Når der optages lån via et ejerpantebrev, er det typisk muligt at låne til lavere renter end ellers, da netop ejerpantebrevet typisk gør at en given långiver får pantsikkerhed i din bolig.

Når der tages et lån ved at bruge et ejerpantebrev som sikkerhed vil der blive aftalt en rente til gældsforholdet, som typisk vil være lavere end hvis lånet ikke havde været pantsikret. I det tilfælde at låntageren ikke betaler af som aftalt, har långiver pga. pantsikkerheden i boligen,  mulighed for at kræve boligen solgt, for derigennem at få de aftalte penge igen.

Uanset om der er tale om boliglån, forbrugslån eller andre låneformer, afhænger renten på lån som udgangspunkt af långivers sikkerhed/risko (fx pantsikkerhed i fast ejendom, herunder pantets prioritetsstilling), debitors tilbagebetalingsevne og villighed samt markedssituationen på de finansielle markeder.

Læs også: Ejendomskreditlån

Hvad er fordelene ved et ejerpantebrev?

Afgiftssystemet begrænser de økonomiske fordele ved ejerpantebreve, idet enhver ændring er afgiftspålagt. Det betyder, at tidligere økonomiske fordele i al væsentlighed er bortfaldet.

Man kan opnå en mindre økonomisk fordel med et ejerpantebrev, når følgende betingelser er opfyldt:

1. Man har behov for at optage lån mindst 2 gange i samme ejerpantebrev OG
2. Lånebehovet overstiger aktuelt kr. 119.300 (afhænger af afgiftssats og tinglysningsgebyr)

Samlet set giver pantsikkerhed væsentlige fordele for både långivere og låntagere. Fordelen for långiver (f.eks. Fairkredit) er, at de kan låne penge ud, mod en sikkerhed i boligen og derved begrænse risikoen for tab markant. Fordelen for långivere er tilsvarende at renten for låne med pant i fast ejendom, er markant lavere de fleste andre lånetyper.

Læs også: Lån til huskøb

Hvad er forskellen på et almindeligt pantebrev og et ejerpantebrev?

Forskellen på et almindeligt pantebrevslån og ejerpantebrev er at ejeren af fast ejendom både står som kreditor og debitor ved oprettelse af et pantebrev.

Samtidig kan et ejerpantebrev bruges flere gange til forskellige lån, mens et almindeligt pantebrev kun kan have et lån fra en kreditor. Et ejerpantebrev kan have flere kreditorer og kan bruges flere gangen, hvilket giver en større fleksibilitet sammenlignet med et almindeligt pantebrev.

Der er også forskel på et ejerpantebrev og et sælgerpantebrev, selvom der ved et sælgerpantebrev også stilles sikkerhed i en bolig for lånet. Ved et sælgerpantebrev stilles der dog sikkerhed i den bolig som pantebrevet skal finansiere, mens der ved et ejerpantebrev stilles sikkerhed med en allerede købt bolig. Du kan læse meget mere om sælgerpantebrev her.

Læs også: Pantebrevslån