Hvad er friværdi?
Udtrykket friværdi er en betegnelse for den ”frie” værdi, man kan have i en bolig, hvis boligen er mere værd end man skylder i den. Ergo svarer friværdi til det beløb en boligejer ville få i hånden, hvis han/hun vælger at sælge sin bolig nu og her. Har du friværdi i din bolig, har du således gode muligheder for at gøre livet lidt billigere eller sjovere ved at optage et billigt lån.
Regneeksempel:
Ole ejer en bolig som fornyligt er blevet vurderet til 1,5 mio. kroner af en lokal ejendomsmægler. Ole har en restgæld i sin bolig på 800.000 kroner. Se følgende udregning af friværdi:
Friværdi = Boligens værdi – Restgæld i boligen
Friværdi = 1.500.000 – 800.000 = 700.000
Jf. ovenstående beregning har Ole altså en friværdi i sin bolig på kr. 700.000, hvis ejendomsmæglerens vurdering ellers er korrekt.
Som du kan se af ovenstående regneeksempel, er det ganske simpelt at beregne sin friværdi, hvis blot du du kender din restgæld og markedsværdien af din bolig. Friværdien vil således løbende variere afhængig af boligens salgspris og restgældens størrelse. Friværdien stiger når salgsprisen stiger og restgælden falder, og omvendt så falder friværdien når boligprisen falder og restgælden stiger.
Der er faktisk også mulighed for at forsikre din friværdi, så din friværdi ikke nødvendigvis vil falde ved faldende boligpriser. Det vil vi komme ind på senere i dette afsnit.
Prøv også vores låneberegner: Lån i friværdi – sådan udnytter du din friværdi
Hvordan låner jeg op i min friværdi?
Alle boligejere med friværdi, kan som udgangspunkt låne billigt ved at give långiver pant i friværdien. Ønsker du er låne i din friværdi har du følgende muligheder:
- Forøg dit lån hos din nuværende långiver
- Optag et tillægslån og behold dit nuværende lån
- Indfri alt eksisterende gæld og optag et nyt og større samlet lån
Er din bolig gældfri skal du naturligvis ikke bekymre dig om indfrielse af eksisterende gæld. Her bør du blot fokusere på at finde en god långiver, som kan tilbyde dig et lån med gode vilkår. Ønsker du at låne mere end kr. 800.000, og har din boligen en værdi på minimum 1.000.000, bør du starte med at tage kontakt til et eller flere realkreditinstitut, da realkreditinstitutterne ubetinget tilbyder markedet billigste lån. Ønsker du at låne mindre en 800.000 og/eller er du blevet afvist til realkreditlån, er det bedste alternativ et pantebrevslån. Pantebrevslån er lidt dyrere end realkreditlån, men er et rigtig godt alternativ hvis det ikke er muligt at få et tillægslån i et realkreditinstitut.
Indhent gratis og uforpligtende lånetilbud
- og få svar inden for 24 timer
Indhent lånetilbudHvad kan jeg bruge min friværdi til?
Når du låner op i din friværdi, bestemmer du helt selv hvad pengene skal bruges til. Du kan med fordel låne op i din friværdi, hvis du ønsker en billig finansiering. I praksis vil lånet blive oprettet som et tillægslån med en placering efter dit nuværende boliglån i prioritetsrækken. Der kan være mange gode grunde til at optage et tillægslån i din friværdi. Nedenfor har vi lavet en liste over gode grunde til at lån op i sin bolig:
- Lån til istandsættelse af bolig
- Lån til indfrielse af dyrere gæld (banklån, forbrugslån, billån eller lign.)
- Lån til ny bil
- Lån til finansiering af sommerhus
- Lån til finansiering af forældrekøb
- Få ekstra råderum i økonomien
- Lån til indfrielse af banklån
- Reducer bidragssats på realkreditlån
Ønsker du at forhøje dit realkreditlån, kan du kun lån op til 80% af husets værdi. Optager du i stedet et pantebrevslån, kan vi låne op til 95% af boligens værdi.
Regneeksempel:
Ole har en bolig med en værdi på 1 million. Han har mulighed for at låne optil hhv. 80% og 95% af boligens værdi, afhængig af om du vælger et realkreditlån eller pantebrevslån.
Maksimal belåning – Realkreditlån: 80% * 1.000.000 = 800.000
Maksimal belåning – Pantebrevslån: 95% * 1.000.000 = 950.000
Forskel på maksimal belåning 950.000 – 800.000 = 150.000
Ud fra ovenstående regneeksempel vil Ole kunne låne kr. 150.000 mere hvis han vælger et pantebrevslån sammenlignet med et realkreditlån. Ole bør således vælge et pantebrevslån hvis han vil låne så meget som muligt, og et realkreditlån for at få det billigste lån.
Hvorfor låne i friværdi?
Skylder du mindre i huset end det kan sælges til, har du friværdi i huset. Har du samtidig brug for at låne penge, vil det for de fleste være oplagt at optage et tillægslån med pant i boligens friværdi. Den væsentligste grund til at det kan være en fordel af låne op i friværdi er, at det er billigt og renten ofte er lav.
Fordele:
- Lav rente
- Mulighed for fast rente
- Billig rente gør det muligt at indfrielse dyrere gæld
- Velegnet til lån med en længere løbetid
Ulemper:
- Dyrt at etablere pga. tinglysningsafgift (1660 kr. + 1,5% af lånet)
- Stigning i samlet gæld
- Fører til højere gældsfaktor
- Større månedlig betaling til boliglån fører til lavere rådighedsbeløb
Væsentligste konklusion som bør uddrages af ovenstående er, at lån i friværdi typisk er et billigt lån med lav rente, men er relativt dyrt i etablering hvis man skal tinglyse et nyt pantebrev. Derfor bør man ved lån med korte løbetider overveje om det evt. bedre kan svare sig at låne optage et forbrugslån med højere rente, for at spare tinglysningsafgiften.
Har du brug for råd og vejledning for at høre hvad der er bedst for dig, kan du gratis og uforpligtende tage en snak med vores kompetente medarbejdere.
Læs også: Fem overvejelser for du optager et huslån
Lån i friværdi uden om bank og realkredit
Som vi også tidligere har nævnt, bør du som udgangspunkt starte med at søge et realkreditlån, hvis du f.eks. ønsker at lån til forbedringer af boligen gennem husets friværdi. Realkreditlån kan anbefales, at disse lån typisk er de billigste boliglån du kan få, MEN der er desværre rigtig mange almindelige mennesker med sund økonomi, som ikke kan blive kreditgodkendt til et realkreditlån. Dette skyldes, at realkreditinstitutterne i disse dage har nogle ekstremt restriktive udlånspolitikker.
Pantebrevlån i friværdi
Selvom du er afvist hos bank eller realkredit, er der dog stadig håb. Hos Fairkredit har vi specialiseret os i at hjælpe danske boligkøbere som er blevet afvist hos bank og realkredit. Vi tilbyder lån til boligkøb samt lån i friværdi (tillægslån) gennem vores netværk af private investorer. Låntypen kaldes i daglig tale for ”pantebrevlån” og specielt for låntypen er at den er lidt dyrere end realkredit, men til gengæld accepterer investorerne også en højere risiko, hvilket er grunden til at vi kan tilbyde boliglån selvom banken siger nej.
Indhent gratis og uforpligtende lånetilbud
- og få svar inden for 24 timer
Indhent lånetilbudKan jeg forsikre min friværdi?
Kan jeg virkelig forsikre min friværdi mod boligprisfald, tænker du sikkert. Svaret er delvist ja, men er følgende 3 betingelse er opfyldt:
- At der er fast rente på dit boliglån
- At boligprisfald sker som følge af rentestigninger
- At der er et effektivt markedet for handle med obligationer og pantebreve
Metoden er relativt simpel og kan anvendes af alle boligejere. Først og fremmest er det vigtigt at du har et boliglån med fast rente, f.eks. 30 årig fastforrentet obligationslån. I så fald vil du være helt eller delvist forsikret mod boligprisfald, som typisk kommer af rentestigninger. Dette skyldes, at stigende renter får kursen (markedsværdien) for på dit til at falde. Stiger rente f.eks. fra 2-3%, altså en stigning på ét kurspoint, så vil din restgæld som tommelfingerregel falde med ca. 5-7%, og er rentestigningen større vil din restgæld også falde endnu mere. Selvom at rentestigningen får restgæld til at falde, skal vi ikke forvente at det bliver en overskudsforretning, da rentestigningerne oftest til føre til tilsvarende boligprisfald på 5-7% for hver gang renten stiger med ét kurspoint. Ergo vil du ikke tjene penge til metoden, men blot fastholde samme friværdi som tidligere – herefter overskriften ”Kan jeg forsikre min friværdi?”
Eftersom markedet for realkreditobligationer er markant større end markedet for pantebrevlån, er der også en mere effektiv prisfastsættelse af disse lån. Det betyder for dig som låner, at du som udgangspunkt bør vælge et boliglån baseret på en fastforrentet realkreditobligation, hvis du ønsker at ”forsikre din friværdi”
Lån i friværdi – Sådan gør du:
- Kontakt långiver og anmod om et lånetilbud på at låne op i din friværdi
- Bliv kreditgodkendt af långiver
- Långiver indhenter ejendomsmæglervurdering af bolig
- Modtag lånetilbud fra långiver*
- Fælles gennemgang af lånetilbud med sagsbehandler/rådgiver.
- Accepter og underskriv lånetilbud
- Långiver opretter lånet, og det udbetales indenfor 7-30 dage afhængig långiver
* Har du fået lånetilsagn til lån i friværdi i bank eller realkreditinstitut, kan du med fordel spørge flere udbydere da der er stor konkurrence hos disse aktører og derfor mulighed for store besparelser.
