Hvad er et sælgerpantebrev?
Et sælgerpantebrev er kort sagt sælgerfinansieret boliglån. Det fungerer som et gældsbevis mellem køber og sælger i en ejendomshandel.
Sælgerpantebreve finder typisk anvendelse i bolighandler hvor køber har brug for at låne en andel af købesummen af sælger, mod at der oprettes et lån til sælger med sikkerhed i den konkrete ejendom.
Sådan fungerer sælgerpantebreve:
- Kan være en god løsning til at overbevise banken
Et sælgerpantebrev finder typisk anvendelse når det ikke er muligt for en boligkøber at blive kreditgodkendt til en fuld finansiering af et boligkøb.
I denne situation kan sælger acceptere at finansiere en del af købesummen, hvilket betyder at boligkøb nu kan nøjes med at låne et mindre beløb hos bank eller realkreditinstitut.
Konsekvensen ved at lånebehovet hos bank/realkreditinstitut reduceres er, at udlånerens risiko ligeledes reduceres, da lånet så vil være dækket bedre ind i pantet.
Det betyder, at sager hvor bank og/eller realkreditinstitut tidligere har sagt nej til en fuld finansiering, ofte kan løses ved at sælger påtager sig den yderste del af finansieringen (Typisk 10-20% af købesummen).
- Fastsættelse af lånevilkår
Når køber og sælger er blevet enige om at sælgerpantebrev er den rigtig løsning, for at komme helt i mål med bolighandlen, er det tid til at rente, løbetid, udbetalingskurs, indfrielseskurs, mm. skal fastsættes.
Fastsættelse af disse lånevilkår plejer at at være en ”smal sag”, da man oftest vil tage udgangspunkt i markedsvilkårene for tilsvarende pantebrevslån, optaget i det private pantebrevsmarked.
Markedsvilkårene for pantebrevslån kan man indhente ved at kontakte en eller flere aktører i pantebrevsmarkedet.
Selvom man typiske vil tage udgangspunkt i markedsvilkår, er der ingen faste regler for lånevilkårene på sælgerpantebrevet, hvorfor disse i sidste ende vil være til forhandling.
I denne forhandling vil sælger ønske den højeste rente og indfrielseskurs, samtidig med at køber f.eks. ønsker en lav rente og indfrielseskurs for at begrænse sine låneudgifter så meget som muligt.
I forbindelse med denne forhandling give det ofte være en fordel at søge hjælp og sparring fra nogen som har erfaring med sælgerpantebreve, da det kan være svært at overskue for ”almindelige” mennesker.
- Udarbejdelse af sælgerpantebrev
Når handlen er gennemført og lånevilkårene er forhandlet på plads, er det tid til at sælgerpantebrevet skal udarbejdes.
Det er i sælgerpantebrevet at samtlige lånevilkår noteres og det fungere derfor som det endelige aftaledokument mellem køber og sælger.
For at få udarbejdet lånedokumenterne vedr. et sælgerpantebrev vil man typisk søge hjælp hos et pantebrevsselskab eller en advokat.
Det er dog ikke alle advokater som har lige meget erfaring med sælgerpantebreve, hvorfor det kan være en fordel at søge hjælp hos en virksomhed som har specialiseret sig i pantebrevsfinansiering herunder f.eks. Fairkredit.
- Tinglysning af sælgerpantebrev
Når pantebrevet at udarbejdet skal det tinglyses, for at sikre sælgers panteret i boligen. Tinglysningen foretages typisk af samme advokat eller pantebrevsselskab som har udarbejdet sælgerpantebrevet.
At pantebrevet skal tinglyses betyder, at sælgerpantebrevet officielt registreres i tingbogen, så eventuelle fremtidige långivere eller købere kan se at der er taget pant i ejendommen.
Pantet i ejendommen vil typisk automatisk blive slettet så snart lånet er indfriet. Lånet kan enten blive indfriet i forbindelse løbende afdrag eller refinansiering hvor en evt. ny långiver indfrier lånet og erstatter det med et nyt (og typisk billigere) lån.
- Afbetaling af sælgerpantebrev
Når bolighandlen er gennemført, sælgerpantbreve udarbejdet og tinglyst og overtagelsen af boligen har fundet sted påbegynder afbetalingen er lånet.
Lånet vil typisk have en fast månedlig ydelse, som huskøberen med fordel kan sætte en fast overførsel op på. Det sælgerfinansierede boliglån vil typisk være af typen annuitetslån med fast rente og fuldt afdrag, hvorfor ydelsen på lånet vil være fast i hele lånets løbetid.
Vær opmærksom på at når du opretter en privat pantebrev, altså en pantebrev med en ikke-professionel långiver, skal du selv selvangive dine renteudgifter på skat.dk, for at udnytte dit rentefradrag.
- Indfrielse eller salg af sælgerpantebrev
Sælgerpantebrevet kan når som helst indfries. Prisen for at indfri sælgerpantebreve afhænger af indfrielseskursen for førtidige indfrielser på lånet.
Typisk vil indfrielseskursen ligge i niveauet 100-105, afhængig af hvilken aftale man har lavet med sælger i forbindelse med oprettelsen af pantbrevet.
Som udgangspunkt vil du som låntager ønske at indfrielseskurs som lav som muligt, da det gør at du kan komme ud af lånet billigere. Er indfrielseskursen f.eks. 103, betyder det i praksis at man skal betale sin restgæld tillagt 3% (103-100 = 3 = 3%) for at indfri lånet førtidigt.
For det fleste boligsælgere kan et sælgerpantebrev udgøre en stor byrde for deres økonomi, da pengene i praksis er låst indtil at lånet af afdraget eller indfriet.
Skal boligsælger f.eks. bruge pengene fra sælgerpantebrevet som udbetaling til en ny bolig, kunne sælger med fordel sælge sit sælgerpantebrev, som i øvrige er et omsætningsgældsbrev, til en professionel pantebrevsinvestor.
Salgsprisen på et sælgerpantebrev variere afhængig af låntagers økonomi, pantebrevet hovedstol, pantebrevets rente samt pantets placering i prioritetsrækken.
Ønsker du et uforpligtende købstilbud på dit sælgerpantebrev, kan du kontakte os i Fairkredit, så vil vi sætte dit pantebrev i udbud hos vores investornetværk.
Indhent gratis og uforpligtende lånetilbud
- og få svar inden for 24 timer
Indhent lånetilbud
Boligkøber: Fordele og ulemper ved sælgerfinansiering
Nedenfor vil vi kort gennemgå de væsentlig fordele og ulemper forbundet med brugen af sælgerpantebrev ud fra en boligkøbers perspektiv.
Fordele:
- Giver muligheder når banken siger nej
- Typisk fast rente
- Gennemskuelige lånevilkår
- Uopsigeligt for långiver
Ulemper:
- Højere rente end realkredit
- Ofte kurstab ved indfrielse
Anbefalinger vedr. sælgerpantebreve til boligkøbere:
Er det nødvendigt at optage et sælgerpantebrev for at få drømmeboligen i hus, kan det være en rigtig god ide. Sælgerpantebreve er som udgangspunk en rigtig fin finansieringsform, da sælgerpantebreve typisk vil være baseret på gennemskuelig lånevilkår og faste renter.
Faste renter og gennemskueligt lånevilkår er desværre ellers ved at blive en mangelvare, da bankernes lånevilkår kun lader til at blive mere og mere uigennemskuelige med tiden.
Selvom sælgerpantebreve både har faste renter og gennemskuelige lånevilkår, er renter ofte væsentlige højere end f.eks. renterne realkredit.
Af denne grund bør boligkøbere så vidt muligt forsøge at få deres sælgerpantebrev indfriet eller erstattet med et billigere realkreditlån, så snart dette er en mulighed.
En god løsning som mange boligkøbere bruger, er at optage et afdragsfrit realkreditlån, for at kunne afbetale et dyrere sælgerpantebrev hurtigere, og derved spare stort på renteudgifterne.
Læs også: Fem overvejelser før du optager et huslån
Boligsælger: Fordele og ulemper ved sælgerfinansiering
Fordele:
- Gennemfør dit salg selvom banken siger nej
- Få en højere salgspris
- Få et attraktivt afkast på din kapital
- Få sikkerhed i en bolig du kender
Ulemper:
- Ingen diversificering: Risiko ved at udlån et stort beløb til én person
- Relativt stort beløb
- Svært at sælge uden af tage et større tab
- Kan begrænse sælgers muligheder for at købe ny bolig
- Lånet er uopsigeligt
Anbefalinger vedr. sælgerpantebreve til boligsælgere:
For dig som boligsælger kan det være et sælgerpantebrev være et ”nødvendigt onde” for at få solgt sin bolig til den rigtige pris.
Vælger man som boligsælger at sige ”nej tak” til at tage et sælgerpantebrev, vil det ofte være på bekostning af at man senere må acceptere en længere liggetid og typisk også en lavere salgspris på sin bolig.
Som boligsælger bør du således overveje hvad der er dit alternativ, inden du afviser muligheden for at tage et sælgepantebrev. Overvej således om det realistisk at få solgt din bolig til sammen pris, eller om det bliver nødvendigt med et prisnedslag for at få nye købere på banen.
Står du således i en situation for du kan sælge dit hus til prisen, hvis du accepterer at tage et sælgerpantebrev på kr. 200.000, kan det være en rigtig god idé hvis dit alternativ er at du må sætte prisen ned med kr. 100.000.
I dette tilfælde vil din alternativ omkostning være kr. 100.000 (Størrelse på sælgerpantebrev – Forventet prisnedslag = Alternativ omkostning), for at få et sælgepantebrev til en værdi af 200.000.
Alt i alt kan et sælgerpantebrev være en stor byrde for en gennemsnitlig privatøkonomi, men overvej situationen grundigt, inden du vælger at sige ”nej tak”, da der kan være mange penge at tjene.
Har du besøgt Fairkredits hjemmeside?
